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问题与对策:探索打通农村资产资本化通道

浏览量:6618-10-12 16:50

中国北京东方美丽乡村发展基金会、东方美丽乡村发展研究院

         打通农村资产的资本化通道,各地作了许多探索性工作,形成了一系列的典型经验,但也存在一些障碍没有消除,需要进一步拓展思路、完善机制、增添措施。
存在障碍
问题:一是农村资产评估难。由于没有统一、活跃的市场,农村产权很难找到“公允价值”。目前,我省各地农村资产的价值评估主要是由主管部门出具评估报告,缺乏专业的农村资产价值评估机构和专业评估人员。而不经过专业机构客观公正的评估,一方面可能导致在交易中,农户所获得的对价与农村资产自身价值极不相称,难以保护农户基本利益;另一方面导致金融机构在办理农村资产抵押贷款业务时,没有相对独立的评估价值作参照,价值评估主观判断成份较大,发放贷款时难以准确授信,从而影响抵押贷款业务的有效开展。
二是农村资产处置难。尽管许多农村资产在出现抵押贷款偿还风险时,可以进入产权交易机构通过拍卖、变卖、流转等方式处置,也可由农村资产收储机构依法收储。但由于流转市场刚刚建立,尚不健全,一旦发生风险,对农村资产的处置没有法律政策依据,变现十分困难。尤其是农民住房产权,法律规定只能在集体经济组织内部流转,但随着宅基地改革“一户一宅”的要求,集体经济组织内部根本无法流转。即便有些地方突破了农民住房只在村集体组织内部流转的限制,但农房利用价值不高,升值潜力缺乏,农房转让、拍卖也很少有人接手。
三是农村资产退出难。尽管在宅基地退出方面已有相关规定,如在安徽省《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》 (皖政〔2016〕56号)中,提出对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的农民,由县政府按每亩不低于5万元给予奖励。但退出后得到的补偿标准较低,如提高标准又会对县财政压力造成较大负担。所以现实当中极少出现退出宅基地的农户。农村土地承包经营权退出机制尚未建立,目前农户退出后还无法获得相对固定、合理的补偿。农村集体资产退出也无合理的补偿机制,农民所持有的农村集体资产股份也只能在村内流转,在今后极有可能出现只有卖家而无买家的现象。
对策:
一是建立农村资产价格专业化评估机制。在评估机构上:引入独立的第三方评估机构,鼓励和支持以市场化方式组建农村资产评估机构,适当降低民营评估机构的行业准入门槛和条件,让更多中介机构进入农村资产评估市场,满足农村资产日益增多的评估需求。另一方面,在评估方法上:建立农村资产信息库,对农村资产评级定等,制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。建立包括农村资产基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的农村资产价格信息登记册,反映价格变动态势,通过电子信息网络及时公开发布。建立切合各地实际的农村资产价格评估方法和最低保护价制度,引导金融机构制定农村资产抵押具体标准,缩小农村资产抵押物评估值与贷款额度之间的差距。
积极培育有助于盘活农村资产的产业。目前,在一些地方农村的体验经济和民宿客栈经济等新业态方兴未艾,而这些新业态对于盘活农村资产也有着很大的积极意义。比如,如果从满足城市人的农家情趣体验、上山下乡休闲度假养生养老等方面的需求着手,就能把一些难以处置的农房给很好的利用起来。为此,应通过利用农村闲置房产,积极兴办农家宾馆客栈、农业农事特别风景体验中心等,突出农耕文化、农家情趣,打造乡村旅游精品目的地和乡村旅游品牌。支持基础条件好、区位优势明显的地区盘活农村闲置老宅老院、农房等,兴办养老公寓、养老院、乡村康养中心,提供规范化、标准化养老服务,满足城市人的下乡养老需求。积极发展集产地配送、农村电商、民宿经济、乡村体验等于一体的综合业态,把农村资产资源更为充分地利用起来。
健全农村资产流转交易体系。大力推进农村确权、赋权、活权改革,通过确权颁证,明晰农村各项产权归属。积极培育农村资产交易市场,鼓励社会资本参与农村资产交易登记平台建设,依法合规开展农村土地承包权、宅基地使用权、村股份经济合作社股权等各类资产交易和权益变现,提供从价值评估、公平交易、权属变更到资产管理、法律援助等一条龙专业化服务。建立由政府主导的纠纷仲裁机构,对农民资产托管融资中出现的矛盾、资产处置中的纠纷和权属界定等,主要通过仲裁机构协调化解。加强信息化建设,实现线上线下互动,促使农村资产的交易更加高效、便捷。
完善农村资产有偿退出机制。鼓励已在城镇落户且有稳定收入的农民退出土地承包经营权,通过建立承包地退出周转金,垫付承包地退出补偿费,进行土地收储或土地流转再利用。借鉴重庆“地票”经验和浙江宅基地复垦腾退的建设用地指标在区域范围内有偿调剂使用经验,采用建设用地指标市场化交易的方式,拓宽宅基地退出补偿资金来源渠道,提高补偿标准,增强农户退出宅基地的积极性。加快推进农村集体经济组织成员认定,实现集体权益与成员身份挂钩、与户口脱钩,在此基础上,进一步增强股权的可流转性,探索股权有偿退出机制,适当扩大集体资产股份有偿退出的范围。

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